Hay una conversación que casi todas las familias tienen tarde o temprano, normalmente en una sobremesa: “¿y la casa qué?”.
🏠 Dejarla en herencia, venderla, pasarla ya a los hijos… Y casi siempre alguien la corta con la frase de rigor: “eso con Hacienda te sale carísimo”.
A veces es verdad. Pero si tienes más de 65 años y hablamos de la casa en la que vives, hay una puerta que muy poca gente sabe que existe, pero yo te la voy a contar.
Regalar una casa también paga impuestos
Lo primero que nadie te cuenta: cuando donas una vivienda, Hacienda la trata casi como si la vendieras. Si la compraste por un precio y hoy vale bastante más, esa diferencia es una ganancia patrimonial y va a tu IRPF. Aunque no hayas cobrado un solo euro.
💰 Un ejemplo: Un piso comprado en 1995 por 60.000 € hoy vale 250.000 €. Sobre el papel, 190.000 € de ganancia. En condiciones normales, eso supondría un IRPF de más de 40.000 €. Pagados por los padres. Por hacer un regalo.
La excepción de los 65
La ley deja exenta esa ganancia cuando la persona que transmite su vivienda habitual tiene más de 65 años. Y Hacienda ha confirmado que esto vale también para las donaciones, no solo para las ventas. En el ejemplo: 0 € de IRPF.
Para que funcione tienen que cumplirse tres cosas:
1️⃣ Tener los 65 cumplidos el día de la firma. No vale cumplirlos una semana después.
2️⃣ Que sea tu vivienda habitual. Hacienda considera habitual la casa en la que has vivido al menos tres años seguidos.
3️⃣ Que lo sea en ese momento o lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores. Esto da margen si, por ejemplo, te has ido a vivir con un hijo o a una residencia hace poco.
La segunda residencia, el piso de la playa o el que tienes alquilado se quedan fuera. Y si alquilas una parte de tu casa, la exención solo cubre la parte en la que vives.
La jugada del usufructo
👀 Aquí viene lo interesante. No hace falta donar la casa entera: puedes donar solo la nuda propiedad y quedarte con el usufructo vitalicio.
📃Traducido: en el papel, la casa pasa a ser de tus hijos. En la vida real, tú sigues viviendo en ella hasta el último día y nadie puede sacarte de ahí. La exención de IRPF se aplica igual.
Y hay un extra: tus hijos solo pagan impuestos por el valor de la nuda propiedad, que es menor que el de la casa completa (en El Número te explico cuánto).
Cómo se hace, paso a paso
1️⃣ Comprueba que cumples los requisitos. Edad y tres años viviendo en la casa. El empadronamiento y las facturas de suministros a tu nombre son tu prueba.
2️⃣ Consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro. Es el valor mínimo sobre el que tus hijos pagarán el impuesto.
3️⃣ Calcula el reparto entre usufructo y nuda propiedad según tu edad (fórmula en El Número).
4️⃣ Pide una simulación antes de firmar: Impuesto de Donaciones en tu comunidad y plusvalía en tu ayuntamiento. Así sabes lo que va a costar a tus hijos.
5️⃣ Firma en el notario una escritura pública de donación, dejando claro que te reservas el usufructo vitalicio. Para una casa es obligatoria, y además es requisito para las bonificaciones autonómicas.
6️⃣ Tus hijos presentan el Impuesto de Donaciones en la comunidad donde está la vivienda, normalmente en 30 días hábiles. En el mismo plazo, la plusvalía en el ayuntamiento.
7️⃣ Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
8️⃣ En tu próxima declaración de la renta, avisa a quien te la haga de que donaste tu vivienda habitual con más de 65 años, para que se aplique la exención.
EL SEGUNDO TRUCO DE LA SEMANA
Cuando faltes, tus hijos no vuelven a pagar por la casa.
Con la reserva de usufructo, el día que fallezcas tus hijos recuperan la propiedad completa. Es lo que se llama “consolidar el dominio”.
📝 Y aquí está el truco: según el criterio de Tributos, cuando el usufructo se lo reservó el propio donante, esa consolidación no tributa en el Impuesto de Sucesiones. Tampoco paga plusvalía municipal. Puede que haya que presentar algún papel, pero sin pasar otra vez por caja.
Por eso es importante que la escritura diga clarísimo que el usufructo es vitalicio y reservado por el donante. Esa frase, en ese papel, es la que les ahorra el disgusto después.
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Un abrazo,
María